Органы управления и контроля жилищных и жилищностроительных кооперативов. Могут ли жск управлять многоквартирным домом? Правовой статус жск

Управление многоквартирным домом жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом определено пунктом 2 части 2 статьи 161 раздела VIII Жилищного Кодекса РФ как один из трех способов управления многоквартирным домом.

Условия предоставления коммунальных услуг для жилищного кооператива общие и определены главой III Постановления Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов".

Также в соответствии с требованиями главы IV Постановления Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 г. N 416 "О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами" жилищный кооператив обязан организовать аварийно-диспетчерское обслуживание многоквартирного дома , в том числе путем заключения договора на оказание услуг с организацией, осуществляющей деятельность по аварийно-диспетчерскому обслуживанию.

Деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов регулируется разделом V Жилищного Кодекса РФ.

Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Члены жилищного кооператива или члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами.

Действие положений главы 11 Жилищного Кодекса РФ не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, правовое положение их членов определяются указанными федеральными законами.

Организация жилищного кооператива производится в соответствии с положениями статьи 112 Жилищного Кодекса РФ. При этом:

1. Количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.
2. Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей.
3. В собрании учредителей жилищного кооператива вправе участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив.
4. Решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив (учредители).
5. Членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию жилищного кооператива.
6. Решение собрания учредителей жилищного кооператива оформляется протоколом.

Основной документ жилищного кооператива - Устав, в котором должны содержаться сведения о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива.

Государственная регистрация жилищного кооператива осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

Новости по теме

Льготы по оплате жилищно-коммунальных услуг для граждан, состоящих на учете в службе занятости, действующим законодательством не предусмотрены...

Членство в ТСЖ добровольное, возникает на основании заявления собственника помещения. Прекращается членство в ТСЖ также путем подачи собственником помещения заявления...

Правление – это исполнительный руководящий орган жилкооператива , деятельность которого регламентируется уставом и общей конференцией жителей-членов организации.

Правление осуществляет следующие функции:

• общее руководство кооперативом;
• осуществление регистрации поправок и дополнений в устав;
• проведение переговоров и заключение договоров с ресурсоснабжающими компаниями;
• контроль за проведением строительных и ремонтных работ, а также работ по благоустройству прилегающих к домам земельных участков;
• приём и рассмотрение жалоб от жителей-членов ЖСК.

ВАЖНО! Правление обязано отчитываться о своей деятельности перед общим сбором жителей-обладателей пая или конференцией с периодичностью, определённой уставом (п. 4 ст. 118 ЖК РФ).

Пункт 4

Правление жилищного кооператива подотчетно общему собранию членов кооператива (конференции).

Кто относится к его членам?

Членом правления может стать каждый пайщик жилищного кооператива, если за его кандидатуру на собрании пайщиков будет отдано большинство голосов. Как правило, в правление избираются лица из состава учредителей, которые:

1. имеют опыт участия в жилищных объединениях;
2. разбираются в жилищном законодательстве;
3. обладают авторитетом среди пайщиков;
4. имеют достаточно свободного времени для занятия делами кооператива.

Члены правление избирается на общем сборе методом голосования на срок, который определён уставными документами (п. 1 ст. 118 ЖК РФ).

Статья 118. Правление жилищного кооператива
Пункт 1

Правление жилищного кооператива избирается из числа членов жилищного кооператива общим собранием членов жилищного кооператива (конференцией) в количестве и на срок, которые определены уставом кооператива.

Если число пайщиков в жилкооперативе превышает 50 человек, то для выбора членов правления вместо общего сбора формируется специальная конференция, состоящая из представителей от каждого дома, входящего в ЖСК (ч. 2 ст. 115 ЖК РФ).

Для избрания руководства достаточно половины голосов пайщиков , присутствующих на собрании или конференции. Голоса пайщиков распределяются пропорционально размерам их паевых взносов.

Статья 115. Органы управления жилищного кооператива

Органами управления жилищного кооператива являются:

1. общее собрание членов жилищного кооператива;
2. конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;
3. правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.

Члены правления могут занимать должВсё оности бухгалтера или начальника ремонтной службы для обеспечения деятельности организации, но не могут выступать в роли ревизора.

О вознаграждении участникам этого исполнительного органа

Размер вознаграждения участникам правления ЖСК также решается на общем сборе и зависит от следующих показателей:

• количества пайщиков в составе кооператива;
• специфики выполняемой работы;
• ввторитета среди жителей;
• региональных особенностей;
• количества состоящих в правлении лиц.

Чем больше пайщиков, тем выше может быть размер вознаграждения для руководства, так как оно формируется из взносов граждан, состоящих в кооперативе. Если структура имеет большие задолженности перед кредиторами и/или фирмами-поставщиками коммунальных ресурсов, то управление, направленное на выход из долговой ямы, оценивается высоко.

В разных регионах зарплаты руководства жилкооперативов отличаются. В Москве у членов правления вознаграждение составляет 20-30 тысяч рублей , в Санкт-Петербурге – 15-25 тысяч рублей, а в регионах редко поднимается выше 15000 рублей.

Об управляющем жилищно-строительного кооператива

Управляющий – это исполнительный руководитель кооператива, действующий на основании трудового соглашения с ним.

Чаще всего управляющим назначают председателя , чтобы избежать дублирования руководящих функций и обеспечить дополнительный контроль за деятельностью руководящего лица.

Если в качестве управляющего назначают председателя, то он получает полномочия действовать от имени жилкооператива без доверенности и подписывать соглашения, платёжные и иные бумаги (ч. 2 п. 2 ст. 119 ЖК РФ).

ВАЖНО! Выбор председателя находится в исключительной компетенции правления жилкооператива и осуществляется на заседании путём голосования (п. 3 ст. 118 ЖК РФ).

Статья 118. Правление жилищного кооператива
Пункт 3

Правление жилищного кооператива осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, избирает из своего состава председателя кооператива и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива.

Должностные обязанности руководителя

Должностные обязанности управляющего определяются трудовым договором и в большинстве случаев сводятся к следующим:

Управляющий может вести финансовую деятельность сам или нанять бухгалтера.

СПРАВКА! В экстренных аварийных ситуациях управляющий имеет право войти в квартиру на территории жилкооператива без разрешения её владельца, если имеется угроза причинения значительного ущерба пайщикам или третьим лицам.

Управляющий несёт комплексную ответственность за свою деятельность согласно жилищному, гражданскому и уголовному законодательству.

Собственники недвижимости могут написать жалобу в местное отделение жилищного надзора на действия управляющего, и по принятию данной жалобы организуется инспекционная проверка.

Кто может быть учредителем этой организации?

Учредитель – это инициатор создания кооператива с целью строительства жилья и/или извлечения прибыли от организации работ по строительству домов и их последующему обслуживанию.

Обычно в качестве учредителя выступает юридическое лицо-застройщик, организующий кооператив с целью привлечения средств пайщиков и получения прибыли за счёт строительства недвижимости.

Для учреждения необходимо не менее пяти человек, которые должны проголосовать за создание жилищной организации.

Учредители являются рядовыми участниками ЖСК и не обладают какими-либо исключительными правами, так как высшим руководящим органом является собрание жильцов-пайщиков или их представителей на конференции.

СПРАВКА! Учредителями могут быть лица (физические или юридические), принявшие решение создать кооператив (п. 3 ст. 112 ЖК РФ).

Статья 112. Организация жилищного кооператива
Пункт 3

В собрании учредителей жилищного кооператива вправе участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив.

Что отражено в протоколе заседания?

Правление кооператива решает текущие вопросы на заседаниях путём голосования, результаты которого заносятся в протокол.

Протокол заседания – это документ, на основании которого осуществляется руководство жилищным кооперативом. Он составляется на бумаге формата А4 и содержит следующие сведения:

1. наименование ЖСК;
2. количество присутствующих на заседании членов правления, их ФИО и должности;
3. список вопросов повестки дня;
4. информация о председателе заседания и секретаре;
5. информация о количестве голосов, отданных за каждый вопрос повестки дня.

Напротив каждого вопроса повестки дня, после изложения его содержания, располагаются три графы: «за», «против» и «воздержался», голосующий член правления ставит свою подпись в соответствующей графе.

По пожеланию отдельных членов правления, в протокол может быть внесено их особое мнение по вопросам повестки дня.

В конце протокола ставится подпись председателя и секретаря заседания.

Пример документа на картинке ниже:

ВАЖНО! Нельзя вносить в повестку дня изменения после начала заседания, так как в таком случае протокол может быть признан недействительным.

В отдельных случаях нотариально заверенная копия протокола подлежит представлению в органы жилищного надзора или налоговую службу.

Итак, правление ЖСК представляет собой руководящий орган, состоящий из компетентных пайщиков , избираемых общим собранием или конференцией. Правление избирает председателя, осуществляет руководство жилкооперативом в интересах пайщиков и отчитывается перед ними на общих собраниях.

Высшим органом управления жилищного кооператива (ст. 117 ЖК РФ) является общее собрание членов кооператива (конференция), которое созывается в порядке и обладает компетенцией, установленными уставом кооператива.

Общее собрание членов жилищного кооператива является правомочным, если на нем присутствует более 50 процентов членов кооператива. Решение общего собрания членов жилищного кооператива считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании, а по вопросам, указанным в уставе жилищного кооператива, – более трех четвертей членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании. Решение общего собрания членов жилищного кооператива оформляется протоколом и, если оно принято в установленном порядке, является обязательным для всех членов жилищного кооператива.

Правление жилищного кооператива (ст. 118 ЖК РФ) избирается из числа членов жилищного кооператива общим собранием членов жилищного кооператива (конференцией) и осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, избирает из своего состава председателя кооператива и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива. Количество членов правления, срок и порядок его деятельности, порядок принятия им решений устанавливаются уставом и внутренними документами кооператива (положением, регламентом или иным документом кооператива). Правление жилищного кооператива подотчетно общему собранию членов кооператива (конференции).

Председатель правления жилищного кооператива избирается правлением жилищного кооператива из своего состава на срок, определенный уставом жилищного кооператива. Председатель жилищного кооператива при осуществлении своих прав и исполнении обязанностей должен действовать в интересах кооператива добросовестно и разумно.

Функции председатель правления жилищного кооператива определены ст. 119 ЖК РФ:

Обеспечения выполнения решений правления кооператива;

Действие от имени кооператива без доверенности, в том числе представление его интересов и совершение сделок;

Осуществление иных полномочия, не отнесенных законом или уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива (конференции) или правления кооператива.

Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией) избирается ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива на срок не более 3 лет. Количество членов ревизионной комиссии жилищного кооператива, порядок ее работы определяется уставом кооператива и иными внутренними документами кооператива. Члены ревизионной комиссии одновременно не могут являться членами правления жилищного кооператива, а также занимать иные должности в органах управления жилищного кооператива. Из состава ревизионной комиссии избирается ее председатель. Проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива ревизионная комиссия (ревизор) имеет право в любое время. Кроме того, ей должен быть обеспечен доступ ко всей документации, касающейся деятельности кооператива.

Определение жилищно-строительного кооператива дано в статье 110 ЖК РФ. Жилищный или жилищно-строительный кооператив — это добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, приобретении, реконструкции и содержании многоквартирного дома.

Жилищные кооперативы являются потребительскими кооперативами (ч. 4 ст. 110 ЖК РФ). Действие положений, регулирующих порядок их образования и деятельности, не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, правовое положение их членов определяются федеральными законами.

Членов жилищного кооператива не может быть менее пяти, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме (ч. 1 ст. 112 ЖК). Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей, в котором вправе участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив. Решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым, если за него проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив (учредители). Членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию жилищного кооператива.

Решение собрания учредителей жилищного кооператива оформляется протоколом.

Согласно части 1 статьи 113 ЖК РФ, устав жилищного кооператива должен содержать сведения о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, выхода из него, выдачи паевого взноса и иных выплат, о размере, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств внесения паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля над деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива. Устав жилищного кооператива может содержать и другие положения, не противоречащие Жилищному кодексу и иным федеральным законам.

В соответствии со статьей 114 ЖК РФ государственная регистрация жилищного кооператива проводится в соответствии с законодательством о государственной регистрации .

В соответствии со статьей 115 ЖК РФ органами управления жилищным кооперативом являются:

1. общее собрание членов жилищного кооператива;
2. конференция, если число участников общего собрания более 50 и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;
3. правление и председатель правления жилищного кооператива.

Высшим органом управления жилищного кооператива считается общее собрание его членов (конференция), которое созывается в порядке, установленном уставом кооператива. Компетенция общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) определяется уставом кооператива (ч. 2 ст. 116 ЖК РФ).

Общее собрание правомочно, если на нем присутствует более 50% членов кооператива; его решение считается принятым, если за него проголосовало более 1/2 членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании, а по вопросам, указанным в уставе жилищного кооператива, — более 3/4 членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании. Решение общего собрания, принятое в установленном порядке, обязательно для всех членов жилищного кооператива. Общее собрание членов жилищного кооператива избирает органы управления жилищного кооператива и органы контроля над его деятельностью. Решение общего собрания оформляется протоколом.

Согласно части 1 статьи 118 ЖК РФ, правление жилищного кооператива избирается из числа его (жилищного кооператива) членов общим собранием членов жилищного кооператива (конференцией) в количестве и на срок, которые определены уставом кооператива. Порядок деятельности правления жилищного кооператива и порядок принятия им решений определяются уставом и внутренними документами кооператива (положением, регламентом или иным документом). Правление жилищного кооператива руководит текущей деятельностью кооператива, избирает из своего состава председателя кооператива и имеет иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива. Правление жилищного кооператива подотчетно общему собранию членов кооператива (конференции).

Председатель правления жилищного кооператива избирается правлением из своего состава на срок, определенный уставом жилищного кооператива (ч. 1 ст. 119 ЖК РФ).

Председатель правления жилищного кооператива:

1. обеспечивает выполнение решений правления кооператива;
2. без действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы и совершает сделки;
3. осуществляет иные полномочия, не отнесенные Жилищным кодексом или уставом кооператива к компетенции общего собрания членов (конференции) или правления кооператива.

Председатель правления жилищного кооператива при осуществлении прав и исполнении обязанностей должен добросовестно и разумно действовать в интересах кооператива. Для контролирования финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива общее собрание членов кооператива (конференция) избирает ревизионную комиссию (ревизора) жилищного кооператива на срок не более трех лет. Число членов ревизионной комиссии определяется уставом кооператива. Члены ревизионной комиссии одновременно не могут быть членами правления жилищного кооператива, а также занимать иные должности в органах управления жилищным кооперативом.

Ревизионная комиссия жилищного кооператива из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии (ч. 2 ст. 120 ЖК РФ). Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива:

• в обязательном порядке проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива не реже одного раза в год;
• представляет общему собранию членов кооператива (конференции) заключение о бюджете жилищного кооператива, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов;
• отчитывается перед общим собранием членов кооператива (конференцией) о своей деятельности.

Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива вправе в любое время проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива и иметь доступ ко всей документации, касающейся деятельности кооператива. Порядок работы ревизионной комиссии (ревизора) жилищного кооператива определяется уставом и другими документами кооператива.

Согласно статье 121 ЖК РФ, гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в его правление заявление о приеме в члены жилищного кооператива. Это заявление должно быть рассмотрено в течение месяца правлением и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Гражданин или юридическое лицо признаются членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией). Например, приобретая квартиру, находящуюся в таком доме, по договорам о передаче права собственности (купля-продажа, мена,